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조합 총회 자료나 관리처분계획에 나오는 추정 비례율을 넣으세요. 모르면 100으로 두고 봐도 돼요.
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결과
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공개된 산식을 그대로 계산한 추정치예요. 실제 분담금은 관리처분계획으로 확정되고, 청산 때 확정 비례율로 다시 정산됩니다. 조합 공식 자료를 꼭 함께 확인하세요.
비례율은 이렇게 나옵니다
비례율 = (종후자산 총수입 − 총사업비) ÷ 종전자산 총 감정평가액 × 100
재개발·재건축은 헌 집을 걷어 새 집을 짓고, 남은 이익을 조합원끼리 가진 몫만큼 나누는 사업이에요. 그 ‘나누는 비율’이 비례율입니다.
권리가액 = 내 종전자산 감정평가액 × 비례율
분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액
세 입력값은 모두 법에 정해진 항목이에요. 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항이 관리처분계획에 담을 내용으로 분양예정 대지·건축물의 추산액(3호), 종전 토지·건축물의 가격(5호), 정비사업비 추산액과 조합원 분담규모(6호)를 각각 정하고 있습니다.
감정평가액은 아무나 매기지 않아요. 같은 조 제4항은 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하도록 하고, 재개발은 시장·군수등이 선정한 2인 이상, 재건축은 시장·군수등 1인 이상 + 조합총회 의결 1인 이상이 평가하도록 정합니다.
흔한 오해 네 가지
1
분모에 내 감정평가액을 넣는다 — 분모는 조합원 전체의 종전자산 총액이에요. 내 것을 넣으면 아무 의미 없는 숫자가 나옵니다.
2
비례율이 높으면 무조건 좋다 — 꼭 그렇지 않아요. 종전자산이 낮게 평가되면 분모가 줄어 비례율은 올라갑니다. 그런데 권리가액 = 감정평가액 × 비례율이라 내 몫은 거의 그대로예요. 두 숫자는 사실상 반대로 움직입니다.
3
비례율 100%면 분담금이 없다 — 아니에요. 100%여도 분담금 = 조합원 분양가 − 권리가액이라, 분양가가 권리가액보다 크면 냅니다.
4
98%에서 108%가 되면 ‘10% 올랐다’ — 10%p 오른 거예요. 비율로 치면 약 10.2% 상승이고요. 비례율은 그 자체가 퍼센트라 두 표현이 다릅니다.
자주 묻는 질문
- Q. 비례율이 100%보다 낮으면 손해인가요?
- 100% 미만이면 내 권리가액이 감정평가액보다 줄어드는 건 맞아요. 다만 비례율은 사업성 지표의 하나일 뿐이고, 감정평가액이 얼마로 잡혔는지와 함께 봐야 의미가 있습니다.
- Q. 추정 비례율과 확정 비례율이 뭐가 다른가요?
- 관리처분계획 단계에서 쓰는 건 추정치예요. 공사비·분양 실적에 따라 달라지고, 사업이 끝난 뒤 청산 단계에서 확정 비례율로 다시 정산합니다.
- Q. 총사업비에는 뭐가 들어가나요?
- 공사비만이 아니라 이주비 금융비용, 조합 운영비, 각종 용역비, 예비비 등이 모두 들어가요. 공사비만 넣으면 비례율이 실제보다 높게 나옵니다.
- Q. 공공 계산 프로그램은 없나요?
- 서울시는 정비사업 정보몽땅에 분담금 추정 프로그램을 두고 있지만 조합·조합원 인증이 필요해 일반에는 열려 있지 않아요.
- Q. 저장되나요?
- 아니요. 모든 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 어디에도 전송되지 않아요.
관련 공식 사이트
정확한 기준은 공식 기관에서 확인하세요.